Il mondo immobiliare guarda con apprensione alla riforma del catasto, perché l'attribuzione di valori di mercato (sia di compravendita che locativi) definirà una base imponibile molto più ampia rispetto ad ora, base su cui verranno applicate tutte le imposte che oggi fruttano alle casse statali, circa 50 miliardi di euro!
Ad oggi il disegno di legge sulla Delega Fiscale è stato approvato dal Senato e tra poco ritorna alla Camera per la ratifica finale.
Ma eccovi una trattazione un po più storico-tecnica della questione:
L'ultima riforma del catasto è stata messa in piedi ben 74 anni fa, che ha introdotto la classificazione degli immobili esistenti attraverso vani, classi e categorie. La revisione del catasto fabbricati (contenuta nel disegno di Legge sulle delega fiscale) si baserà su metodologie statistiche matematiche, cercando di allineare il valore catastale al valore di mercato, adeguandolo cioè, ad un parametro molto più vicino alla realtà.
Ecco le novità che si introdurranno:
- Valore patrimoniale e rendita: è prevista l'attribuzione di un valore patrimoniale e di una opportuna rendita rappresentativa del reale reddito detraibile dall'immobile; per il calcolo del valore patrimoniale (base di calcolo) saranno utilizzate metodologie differenti in relazione alla specifica destinazione catastale dell'immobile;
- Immobili a destinazione ordinaria (A, B, C): sarà utilizzato il valore di mercato al metro quadrato opportunamente corretto in base ad un coefficiente che sarà funzione di localizzazione e caratteristiche edilizie dell'immobile, per cui sarà (finalmente) abbandonata la metodologia attuale basata sul concetto del vano;
- Immobili a destinazione speciale (D): sarà utilizzato un metodo basato sulla stima diretta che terrà conto della consistenza specifica per ciascuna destinazione catastale e, nei casi in cui non sia possibile utilizzare detto iter, si utilizzerà il criterio del costo (per gli immobili a carattere prevalentemente strumentale) oppure il criterio reddituale (per gli immobili cui la redditività costituisce l'aspetto prevalente);
- Algoritmi di calcolo: per l'individuazione delle rendite e dei valori patrimoniali avverrà attraverso algoritmi di calcolo, ossia in base a funzioni statistiche utilizzate per attribuire valori e redditi rilevati alla consistenza delle singole unità immobiliari;
- Immobili di interesse storico: sarà effettuata una stima che tenga conto dei maggiori oneri relativi alla manutenzione, ai vincoli legislativi ed all'apporto alla valorizzazione del patrimonio storico nazionale;
- Commissioni censuarie: saranno allargate anche ai rappresentanti delle associazioni di categoria del mondo immobiliare. Sarà quindi rafforzata la possibilità di assumere provvedimenti in autotutela sulla determinazione delle rendite, ma i ricordi giurisdizionali andranno rivolti alle commissioni tributarie, mentre il T.A.R. risponderà solo su questioni di illegittimità;
- Accatastamento telematico: sarà previsto un nuovo servizio on-line.
Tutto chiaro?
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